17 февраля 2015

Покупаем домик под сдачу(Investment Property)

И так, в прошлом выпуске мы покупали дом себе. Живете себе выплачиваете, а тут осознаете, что снимали вы дом примерно за те же деньги. Если у вас после выплаты дома остается какая-то сумма то с ней можно поступить по разному. Можно взять например машину в кредит, или там лодку. А может и ремонт шикарный запилить. Но допустим нам интересны приносящий доход вложения, от машины как известно одни убытки, да амортизация.
Итак решено, становимся лендлордом(landlord)!

Шаги в целом простые, и частично повторяют руководство о покупке свое жилья.
Сначала идем в банк, и стучим тапочкам по столу - дай денег! Банк это же специальное место, где всем дают денег. Ну или не дают, в зависимости от вашей кредитной истории.
Наличие своего уже дома и своевременные выплаты за него, намного упрощают диалог.
Когда берется дом под сдачу начинает фигурировать такое понятие как rental appraisal. Это за сколько примерно этот дом можно сдать по средне рыночным ценам. Допустим есть до за 400к и его можно сдать примерно за 450 в неделю.

Открываем калькулятор и прикидываем, что в месяц дом нам принесет - $2000 а платить за него нужно будет 2200. + Страховки + Всякие непредвиденности.
С этими цифрами общаемся с банкиром. Вам говорят мы вам дадим допустим 500к если дом можно будет за 600 в неделю. И начинаем шерстить trademe. Так же не нужно забывать про эквити (equity) по закону теперь это 20%. Как посчитать?
Берем цену своего дома допустим 100к из него вы выплатили 20к. Те эквити 20% в пределах лимита. И берем еще один дом за 100к. Эквити падает до 10%, и банк либо делает козу либо берет low equity fee.

Как узнать сколько стоит дом? Нужно делать оценку (valuation). Рекомендую делать в property on depth доступно и есть онлайн кабинет, не нужно звонить по каждому чиху.
Кстати по новому дому тоже нужно делать оценку, и тут есть некоторая не стыковка. Берете вы новый дом за 80к а оценка его 100к, казалось бы 20% эквити на ровном месте. Ан нет, банк будет учитывать цену продаже так что будет дом за 80к и оценка 80к 100% заем. Это нужно учитывать когда вы добавляете ваш текущий дом к новому. У текущего будет считаться оценка, а у нового только цена продажи.

В нашей ситуации будет 100+80 это сколько оценка домов, и 80+80 сколько банк под них дал. Примерно 12%. Те за недостающие 8 с вас возьмут low equity fee.
Итак определились с суммой и начали искать. Кстати если дом хороший но идет на аукцион, банк может с этим помощь. Дают mortgage topup и этой суммой вы можете заплатить на аукционе. Конечно лучше без всяких такие проблем, но домов по фиксированной цене все меньше и меньше.

С покупкой жилья под сдачу иногда выходит парадокс, когда более дорогой дом, дешевле купить, чем более дешевый, все дело в том за сколько вы его сможете сдать. Например дом с двумя входам будет стоить на 200к дороже, но сдавать его может быть дороже на 400 в неделю и докладывать придется в итоге меньше.

Rental appraisal дают агенты по первому требованию и это ничего не стоит.
Во время поисков стоит думать, что ремонтировать дом и сдавать вы не сможете, нужно дом, который сразу сдастся и потребует минимальных вложений. Даже возраст бытовой техники стоит учитывать.

Нашли выбрали, идем по алгоритму
1. Взяли апрайзл
2. Взяли разрешение из банка
3. Выполнили условия банка
4. Адвокат проверил документ
5. Дом ваш! Пора давать объявление на трейдми


Как можно заметить Investment Property это очень просто =)
Смотрите коменты http://fromrus.org/blog/homelife/1020.html























05 декабря 2013

Развод в Новой Зеландии

И так, в прошлом посте вы поженились. Ура. Времена идут, обзаводитесь богатством, домами там всякими, детьми, кошечками и блестящими мотоциклами. И тут хуяк бабах - развод! Шо делать?!

Значит сначала нужно расслабится, ничего в спешке не выйдет. Ну и вообще, новозеландские законы берегут вас от не обдуманных решений. Время на раздумье вам дает не много ни мало, а 2 года. Осознали? Как бы вы не хотели, но быть вам еще женатым минимум 2 года, и без вариантов. Хотя вру, есть вариант, поехать в страну, где этого правила нет и развестись там - не знаю не пробовал. Еще, интересен вариант с параходом и капитаном, который поидеи там может брачевать, разбрачевать. Прямо таки бизнесплан напрашивается, купить баржу и водрузить на нее церковь =)

Ладно, вернемся к нашим баранам. И так вы женаты(и все серьезно) у вас ничего делить и вы хотите развестись. Тут все просто, разъезжаетесь(обязательно!) и курите бамбук 2 года. Желательно чтобы у вас были доказательство разъезда.

Через два года подаете заявляения, и ура, свободные люди.

А что делать, если делить есть что. Я вам расказыаю правильный дорогой вариант, есть плохой вариант вариант типа сделать расписку, взять сидетелей и тд. Это все фигня полное, и потом например ваша жена говорит, этот сука украл, не только лучшие года моей жизни, но мою машину, кольцо с брюликом за 40к и полдома. Ну и вы такой, заплативший отступные за дом, с охуеванием платите еще раз. Нам это все не нужно. Читайте как правильно, дядя Женя плохого не советует.

Нужно сделать separation agreement, этот документ подводит черту под вашими финасовыми и прочими отношениями и должен включать все что у вас есть. Кредитные карты, дома, машины, собачек, детишек и кошечек. Составляется эта штука адвокатом(рекомендую Barbara Knowles погуглите) и стоит в простом варианте 1400(четырнадцать сотен баксов!), это если все по простому и у вас есть дом и пару машин и вы в двоем согласны что дележка справедливая. Если вы думаете что вас кидают на пару штук, мой совем прогнитесь и фиг с этими пару штуками, адвокату заплатите больше. И так есть договор о разделе имущества и все его прочитали и поняли. Казалось вот, она расписывается и чао! Но нет, одна из сторон, после подписание, потом может опротестовать и сказать что вы ее обвели вокруг пальца и давай еще денег.

Так что с этим договором, другой человек должен пойти к ДРУГОМУ адвокату. Там адвокат откассирует еще баксов 400 и пережует условия договора. Если адвокат совсем подлец, то скажет условия гавно нужно переделать, возьмет денег и итерация пойдет на новый круг сумма вырастет еще на штуки две.

Но допусти все хорошо и ты подписал у одного адвоката, а партнер у другого. Ура, почти все завершено. Вам присылают договори с двумя подписями и вы можете заниматься финансовыми делами. Например начать переоформлять ипотеку, часть это может\должен взять на адвокат( и возьмет еще немного денюжек).

Кроме того, не лишне бы убедится, что банк разрешит вам переоформить ипотеку. И перенести кредиты и страховки. Кстати, есть фишка со страхованием жизни, если получатель был ваш партнер, то отменить вам ее в одного не удастся, позаботьтесь чтобы все старое отменили и сделайте новую лучше.

Так, теперь вы финансово не зависимы(и бедны) и можете делать что хотите. А через два года зайдете и расторгните брак.

Тут некоторые из вас сказали - уфф хорошо, что я в зеландии не женился и мне такая фигня не страшна. А вот нифига, если вы допустим прожили с человеком года 3. И расстались, а жили в доме за который вы платили ипотеку. И, внезапно, ваш партнер получает право претендовать на пол дома! Неожиданно да? А например у вас бизнес, и половину от бизнеса тоже. Страшненько? И это у вас еще нет детей!

Стану пидарсоооммм, пидарасом, и тут подвох, для них такие же условия. И кстати женится им тоже уже разрешили.

Вобщем, как ни крутись, а если у вас есть что делить, то после 3х лет поделить смогут. Живите и наслаждайтесь жизнью!

PS. Моя вам рекомендация, если поженится хочется, то женитесь, но лучше в России например или в США. Все будет тоже самое, но чуть попроще.


Как обычно комментировать лучше тут

Женимся\Выходим замуж в Новой Зеландии

И так, вдруг вам внезапно захотелось подтвердить свои отношения так сказать официально. Можно кстати заметить что являясь толератной страной никаких больше бенифитов чем просто проживая вместе как партнеры( де-факто брак) вы не получите. В отличии например от штатов.

Но да вдруг захотелось, бывает же? Значит делает все просто, нужно пойте там где сдавали на права АА башня в центре. И записаться на брак.

В назначенное время приходите небольшой топлой, берете с собой двух свидетелей с паспортами. И значится брачуетесь.

Выглядит процедура не затейлево, плохоговорящая по английски индусска спросит как вас звать, хаха я по паспорту Перепелятников, этот ребус местным не под силу. А потом зачитает ваше права и обязанности, при этом просит повторять за ней. Если ничего не понимаете, не страшно нужно просто говорить как то похоже. И когда зададут вопрос сказать I do. Свидетели поставят свои закорючики и все.

Потом вас спросят не желаете ли доплатить за копию Marriage certificate еще $35 и все свободный можете улетать в теплые страны на медовый месяц. Как минимум на 2 года, по местному законодательству, вы повязаны. Кроме марридж сертификатика, никаких штампиков и прочего вам не положено. И не надейтесь. А сама процедура стоит около $170.

Следите - в следующей части, чем вам грозит брак(или проживание совместно в течении 3х лет и более). Как проходит развод, что такое separation agreement и почем адвокат.


Комментируйте пожалуйста здесь