И так, в прошлом выпуске мы покупали дом себе. Живете себе выплачиваете, а тут осознаете, что снимали вы дом примерно за те же деньги. Если у вас после выплаты дома остается какая-то сумма то с ней можно поступить по разному. Можно взять например машину в кредит, или там лодку. А может и ремонт шикарный запилить. Но допустим нам интересны приносящий доход вложения, от машины как известно одни убытки, да амортизация.
Итак решено, становимся лендлордом(landlord)!
Шаги в целом простые, и частично повторяют руководство о покупке свое жилья.
Сначала идем в банк, и стучим тапочкам по столу - дай денег! Банк это же специальное место, где всем дают денег. Ну или не дают, в зависимости от вашей кредитной истории.
Наличие своего уже дома и своевременные выплаты за него, намного упрощают диалог.
Когда берется дом под сдачу начинает фигурировать такое понятие как rental appraisal. Это за сколько примерно этот дом можно сдать по средне рыночным ценам. Допустим есть до за 400к и его можно сдать примерно за 450 в неделю.
Открываем калькулятор и прикидываем, что в месяц дом нам принесет - $2000 а платить за него нужно будет 2200. + Страховки + Всякие непредвиденности.
С этими цифрами общаемся с банкиром. Вам говорят мы вам дадим допустим 500к если дом можно будет за 600 в неделю. И начинаем шерстить trademe. Так же не нужно забывать про эквити (equity) по закону теперь это 20%. Как посчитать?
Берем цену своего дома допустим 100к из него вы выплатили 20к. Те эквити 20% в пределах лимита. И берем еще один дом за 100к. Эквити падает до 10%, и банк либо делает козу либо берет low equity fee.
Как узнать сколько стоит дом? Нужно делать оценку (valuation). Рекомендую делать в property on depth доступно и есть онлайн кабинет, не нужно звонить по каждому чиху.
Кстати по новому дому тоже нужно делать оценку, и тут есть некоторая не стыковка. Берете вы новый дом за 80к а оценка его 100к, казалось бы 20% эквити на ровном месте. Ан нет, банк будет учитывать цену продаже так что будет дом за 80к и оценка 80к 100% заем. Это нужно учитывать когда вы добавляете ваш текущий дом к новому. У текущего будет считаться оценка, а у нового только цена продажи.
В нашей ситуации будет 100+80 это сколько оценка домов, и 80+80 сколько банк под них дал. Примерно 12%. Те за недостающие 8 с вас возьмут low equity fee.
Итак определились с суммой и начали искать. Кстати если дом хороший но идет на аукцион, банк может с этим помощь. Дают mortgage topup и этой суммой вы можете заплатить на аукционе. Конечно лучше без всяких такие проблем, но домов по фиксированной цене все меньше и меньше.
С покупкой жилья под сдачу иногда выходит парадокс, когда более дорогой дом, дешевле купить, чем более дешевый, все дело в том за сколько вы его сможете сдать. Например дом с двумя входам будет стоить на 200к дороже, но сдавать его может быть дороже на 400 в неделю и докладывать придется в итоге меньше.
Rental appraisal дают агенты по первому требованию и это ничего не стоит.
Во время поисков стоит думать, что ремонтировать дом и сдавать вы не сможете, нужно дом, который сразу сдастся и потребует минимальных вложений. Даже возраст бытовой техники стоит учитывать.
Нашли выбрали, идем по алгоритму
1. Взяли апрайзл
2. Взяли разрешение из банка
3. Выполнили условия банка
4. Адвокат проверил документ
5. Дом ваш! Пора давать объявление на трейдми
Как можно заметить Investment Property это очень просто =)
Смотрите коменты http://fromrus.org/blog/homelife/1020.html
Итак решено, становимся лендлордом(landlord)!
Шаги в целом простые, и частично повторяют руководство о покупке свое жилья.
Сначала идем в банк, и стучим тапочкам по столу - дай денег! Банк это же специальное место, где всем дают денег. Ну или не дают, в зависимости от вашей кредитной истории.
Наличие своего уже дома и своевременные выплаты за него, намного упрощают диалог.
Когда берется дом под сдачу начинает фигурировать такое понятие как rental appraisal. Это за сколько примерно этот дом можно сдать по средне рыночным ценам. Допустим есть до за 400к и его можно сдать примерно за 450 в неделю.
Открываем калькулятор и прикидываем, что в месяц дом нам принесет - $2000 а платить за него нужно будет 2200. + Страховки + Всякие непредвиденности.
С этими цифрами общаемся с банкиром. Вам говорят мы вам дадим допустим 500к если дом можно будет за 600 в неделю. И начинаем шерстить trademe. Так же не нужно забывать про эквити (equity) по закону теперь это 20%. Как посчитать?
Берем цену своего дома допустим 100к из него вы выплатили 20к. Те эквити 20% в пределах лимита. И берем еще один дом за 100к. Эквити падает до 10%, и банк либо делает козу либо берет low equity fee.
Как узнать сколько стоит дом? Нужно делать оценку (valuation). Рекомендую делать в property on depth доступно и есть онлайн кабинет, не нужно звонить по каждому чиху.
Кстати по новому дому тоже нужно делать оценку, и тут есть некоторая не стыковка. Берете вы новый дом за 80к а оценка его 100к, казалось бы 20% эквити на ровном месте. Ан нет, банк будет учитывать цену продаже так что будет дом за 80к и оценка 80к 100% заем. Это нужно учитывать когда вы добавляете ваш текущий дом к новому. У текущего будет считаться оценка, а у нового только цена продажи.
В нашей ситуации будет 100+80 это сколько оценка домов, и 80+80 сколько банк под них дал. Примерно 12%. Те за недостающие 8 с вас возьмут low equity fee.
Итак определились с суммой и начали искать. Кстати если дом хороший но идет на аукцион, банк может с этим помощь. Дают mortgage topup и этой суммой вы можете заплатить на аукционе. Конечно лучше без всяких такие проблем, но домов по фиксированной цене все меньше и меньше.
С покупкой жилья под сдачу иногда выходит парадокс, когда более дорогой дом, дешевле купить, чем более дешевый, все дело в том за сколько вы его сможете сдать. Например дом с двумя входам будет стоить на 200к дороже, но сдавать его может быть дороже на 400 в неделю и докладывать придется в итоге меньше.
Rental appraisal дают агенты по первому требованию и это ничего не стоит.
Во время поисков стоит думать, что ремонтировать дом и сдавать вы не сможете, нужно дом, который сразу сдастся и потребует минимальных вложений. Даже возраст бытовой техники стоит учитывать.
Нашли выбрали, идем по алгоритму
1. Взяли апрайзл
2. Взяли разрешение из банка
3. Выполнили условия банка
4. Адвокат проверил документ
5. Дом ваш! Пора давать объявление на трейдми
Как можно заметить Investment Property это очень просто =)
Смотрите коменты http://fromrus.org/blog/homelife/1020.html
